A compra de imóveis é um tema juridicamente complexo e propenso a problemas. A seguir, serão dadas algumas orientações gerais sobre precauções que um comprador deve adotar antes de celebrar um contrato deste tipo, sem a pretensão de esgotar a matéria.
Como conselho inicial e principal, afirmamos o seguinte: a compra de um imóvel é um negócio que sempre envolverá riscos.
A avaliação a ser feita deverá incidir sobre a intensidade desses riscos.
Existem dois grandes tópicos que devem ser previamente verificados: a análise da documentação do próprio imóvel e a verificação da idoneidade do vendedor.
Documentação do Imóvel
Para realizar tal diagnóstico, o comprador precisa adotar uma série de providências. A primeira delas é a obtenção da certidão de matrícula do imóvel, a qual poderá ser obtida perante o Cartório de Registro de Imóveis de onde está localizado o bem. A matrícula é uma espécie de “folha-corrida” do imóvel – nela não apenas constará o nome do proprietário, como também todo um histórico de situações jurídicas pelas quais o imóvel passou. É indispensável que a certidão da matrícula esteja atualizada, pois, caso seja antiga, nada garante que ela ainda esteja representando a realidade atual do bem. A matrícula tem a função essencial de conferir publicidade a tudo aquilo que aconteceu com o imóvel. Ela prova quem é o atual proprietário e confere eficácia perante terceiros de todos os gravames vinculados ao bem. Ou seja, um eventual comprador não conseguirá alegar desconhecimento de qualquer questão relativa ao imóvel, se essa questão estiver contida na matrícula. Trata-se, portanto, de um elemento de prova fortíssimo.
Para além da matrícula, que é o documento mais básico de todos, o adquirente também precisa obter algumas outras certidões relativas ao imóvel. São elas: a certidão negativa de tributos municipais e a certidão negativa de débitos condominiais (se for o caso).
Outra medida pertinente antes da aquisição é verificar se o imóvel não foi declarado como sendo de utilidade pública, havendo o risco de desapropriação pelo poder público. Infelizmente, em relação a isto, é preciso fazer verificações consultivas perante todos os entes federados (União, Estado e Município). Raciocínio idêntico deve ser aplicado para questões relativas ao tombamento de imóveis, feito pelos órgãos do Patrimônio Histórico e Cultural.
Idoneidade do Vendedor
Uma vez verificadas as certidões relativas ao imóvel, passa-se para parte mais trabalhosa das providências que um comprador imobiliário precisa ter, que é a investigação acerca da idoneidade do vendedor do bem.
Em primeiro lugar, é preciso que o vendedor, se pessoa física, seja maior de idade (salvo se representado por seu representante legal). Em segundo lugar, conforme já explicado, é preciso tomar cuidado com o casamento e com o regime de bens. Exigir a certidão de nascimento do vendedor pessoa física é uma maneira válida de se prevenir quanto a estas duas questões. Uma vez conferido isto, repise-se, é fulcral comparar a documentação pessoal do vendedor (CPF, CNPJ, RG etc) com a identificação dele na matrícula do bem. O pior cenário possível na compra de um imóvel é o de comprar de quem não é o verdadeiro dono.
Na sequência, é imprescindível requerer uma série de certidões relativas à pessoa do vendedor (que, idealmente, devem ser negativas ou positivas com efeitos de negativa). São elas: Certidões Negativas da Fazenda Pública Federal/Estadual/Municipal; Certidão Negativa do INSS (apenas para vendedor Pessoa Jurídica); Certidão Negativa do FGTS (apenas para vendedor Pessoa Jurídica); Certidão da Justiça Estadual acerca de ações (cíveis, penais e execuções fiscais) movidas contra o vendedor; Certidão da Justiça Federal, de igual teor; Certidão Negativa Trabalhista; Certidão Negativa dos Tabeliães de Protesto. Percebe-se que todos esses documentos dizem respeito a potenciais dívidas que o vendedor possua. A justificativa para toda esta cautela é simples: a legislação brasileira se esforça para evitar que devedores dilapidem seu próprio patrimônio (cuja maior expressão, quase sempre, é o patrimônio imobiliário), no intuito de se furtarem ao pagamento de dívidas perante os seus credores.
Claro que, mesmo tomando todas as precauções, ainda assim não existe uma garantia absoluta contra problemas. Nem sempre é fácil avaliar se o vendedor é insolvente. Mesmo o comprador precavido e diligente pode ser surpreendido com medidas judiciais posteriores que lhe causarão incômodo e prejuízo.
Em suma, conforme dito, não se pretende esgotar o tema (afinal, para tanto, seria necessário escrever um livro). O objetivo era apenas fazer um panorama geral, com orientações básicas. A compra de imóveis, sem a menor dúvida, é tema complexo e que, sempre, inexoravelmente, envolverá riscos. Porém, é inegável também que estes riscos podem ser avaliados e minorados. Para maiores informações, sempre consulte um advogado.
Se você pretende comprar um imóvel ou procura consultoria em Direito Imobiliário, entre em contato conosco (www.bgaadvogados.com).
