- A partilha de imóvel financiado é um dos problemas mais clássicos dos divórcios brasileiros. Quase todos os casais, para conseguir ter acesso ao sonho da “casa própria”, acabam recorrendo a financiamentos que são pensados para durar muitas décadas, enquanto o tempo médio de duração dos casamentos no Brasil não ultrapassa 14 anos.
- Dessa forma, é corriqueiro que o casamento acabe antes do término do financiamento, o que gera um imbróglio sobre a partilha de um bem financiado e que, em tese, ainda pertence ao banco.
Como Fazer a Partilha de Imóvel Financiado?
- Em teoria, aquilo que tem que ser partilhado é valor que foi pago do financiamento – e não o bem imóvel em si.
- Basta se refletir que os imóveis quase sempre são financiados na modalidade do contrato de alienação fiduciária em garantia, o que faz com que a propriedade seja mantida com o agente financiador (o banco). É o banco que é o dono do bem, e não os devedores (o casal). Ou seja, nem sequer faz sentido que o casal pretenda partilhar um bem que não lhe pertence.
- O que tem que ser partilhado, realmente, é o valor do financiamento que foi pago durante a relação matrimonial. O saldo devedor não deve entrar nessa conta.
- No entanto, esse nem costuma ser o maior problema. A grande questão nesses casos geralmente é decidir o que fazer com o imóvel após o fim do relacionamento conjugal. É muito comum que um dos ex-cônjuges queira continuar residindo no bem. Para tanto, ele precisará assumir a integralidade do saldo devedor.
- Dessa forma, o banco precisará ser informado acerca do fim do casamento e precisará concordar com que apenas o ex-cônjuge que “deseja ficar com o bem” assuma a integralidade da dívida. Contudo, nem sempre essa será uma possibilidade. É bastante frequente que, de forma isolada, apenas um dos ex-cônjuges não consiga a aprovação de crédito necessária para manter o financiamento, o que faz com o que o banco negue a partilha idealizada pelo casal.
- Há como “forçar o banco a aceitar”? Não, não há.
- Nesses casos – e também nos casos em que não haja acordo quanto a qual dos ex-cônjuges ficará na posse do bem financiado – a única solução lúcida é tentar realizar a venda do bem a terceiro, com a anuência do banco. Com o dinheiro obtido com essa operação, quita-se o financiamento e se divide entre os ex-cônjuges o eventual valor remanescente.
Deve ser considerada a valorização imobiliária?
- No entanto, se houver acordo e se o banco aceitar que um dos ex-cônjuges assuma isoladamente o saldo devedor, é importante destacar que não basta que o outro ex-cônjuge seja indenizado no valor nominal da metade do montante que foi pago do financiamento. Caso seja feita uma reflexão de que quase sempre os imóveis se valorizam, seria injusto com aquele que não ficou com o bem não ser beneficiado com a valorização imobiliária, a qual beneficiaria apenas aquele que ficou com o imóvel.
- Deve ser feita a seguinte conta: deve-se calcular o percentual do valor do bem que já foi pago (através das parcelas do financiamento bancário) durante o matrimônio. Suponhamos que, no momento da contratação do financiamento, o valor do bem fosse de R$600.000,00 (seiscentos mil reais) e que, no momento da separação, dez anos depois, o montante pago seja de R$300.000,00 (trezentos mil reais), portanto, de 50% (cinquenta por cento) do total. Ora, não basta que o ex-cônjuge que vai ficar com o bem indenize o outro no valor nominal de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), que é de 50% do valor pago do financiamento (ou de 25% do total).
- Deve-se também considerar quanto o imóvel se valorizou durante o período. Suponhamos que ele não valha mais R$600.000,00 (seiscentos mil reais), tal como na data da compra, mas sim R$1.000.000,00 (um milhão de reais). Ora, nesta hipótese, os 50% do valor pago devem incidir sobre o valor atual de mercado do bem (no exemplo dado, sobre R$1.000.000,00 – e não sobre R$600.000,00). Ou seja, aquele que fica com o bem deverá indenizar o outro em R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), e não em apenas R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) representam metade do percentual pago do financiamento (25% do valor total do bem), aplicando-se tal percentual ao valor atualizado do bem, considerada a valorização imobiliária.
- Essa regra já foi consolidada na jurisprudência superior, estando prevista, por exemplo, no julgamento do Recurso Especial nº 1.936.178/DF.
Conclusão
- No fim das contas, o ideal em qualquer partilha de bens é que não haja bens financiados. Toda vez que houver, é necessário que um terceiro totalmente alheio à relação de Direito de Família (o banco) concorde com a solução que o casal pretenda dar à questão. E nada nunca obriga o banco a concordar seja lá com o que for que o casal pretenda fazer.
- Sabe-se, contudo, que a realidade econômica da maioria dos brasileiros não permite a aquisição de imóveis à vista. Desta forma, é de utilidade pública que as pessoas tomem conhecimento sobre o presente tema e suas particularidades.
- Frisa-se que todas as observações feitas neste artigo são igualmente aplicáveis às dissoluções de união estável.
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